【足利市版】相続した再建築不可物件を処分・活用できた事例

1.足利市にお住まいのW様が、
「相続した再建築不可物件を無事に手放せた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市にお住まいの60代、W様です。
ご両親が亡くなり、足利市内にあるご実家を相続されました。

建物は築50年を数え、外壁の剥落や屋根の歪みが目立っており、土地も傾斜があるなど状態は決して良くありませんでした。

W様は「管理の手間や倒壊のリスクもあるし、このままでは近隣に迷惑をかけてしまう。早く売却してすっきりしたい」と考え、地元の不動産会社に査定を依頼することにしました。

そんな中、売却のために書類を確認していたところ「この土地には新しい家が建てられない」という、思いもよらない事実を知り、W様は困ってしまいました。

W様は、特殊な制限がある物件でも親身に対応してくれる会社を探し、

• 売却実績が豊富
• 「売主様の不安を取り除くこと」を理念に掲げている

という点が決め手になった、両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

弊社は先ず、「再建築不可物件とは何か」ということと、再建築可能にする方法を説明しました。

1．再建築不可物件とは

「再建築不可物件」とは、建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていないため、建物の新築が認められていない土地を指します。

具体的には以下のケースが該当します。

• 家の敷地に接している道路が建築基準法上の道路ではない
• 敷地が道路に接している部分が2m未満

古い家だと建築当時は大丈夫だったとしても、現在の基準に当てはまらないため、リフォームはできても「建て替え（再建築）」できないとなってしまいます。

2．再建築可能にする方法

・隣地の一部を買い取る・借りる:

間口が足りない場合、隣の人から土地を少し分けてもらい、接面を2メートル以上に広げ再建築可能にする。

3．「結果」

W様から、「再建築可能にして売るにはハードルが高いので、もっと簡単に早く売却できる方法はないか」とご質問をいただいたので、弊社は最も手間がかからず早く売却できる買取を提案いたしました。

W様は、買取ってもらえるならその方法がいいということで、買取の手続きを進めることになりました。

「建築不可物件の説明を丁寧にしていただき、さらに買取ってもらえたことで本当に救われました。両毛資産総研コンサルタントさんに出会えてよかったです」と、W様は安堵の表情で語ってくださいました。

お客様は足利市にお住まいの50代のT様です。
ご実家をお一人で相続されましたが、その土地は道路に接する幅が足りず、法律上「一度壊すと二度と新しい家が建てられない」という再建築不可物件であることが判明しました。

T様は「売るにも二束三文にしかならないし、かといって自分も住まない。解体して更地にしても家が建てられないなら、活用もできない」と、八方塞がりの状態に陥っていました。

固定資産税だけを払い続ける「負動産」になることを危惧したT様は、足利市の不動産事情と資産運用に詳しい専門家を頼ることにしました。

T様はインターネットで地元の会社を比較し、

• 「相続不動産」に特化したページがあり、専門性が高そうだった
• 不動産コンサルティングマスターの代表が対応してくれる

上記2点が決め手となり、両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

弊社は、建物が古いからといって諦める必要はなく、法的制限の中でも最大限の活用が可能である「戸建て賃貸としての収益化」を提案しました。

1.再建築不可でも「リフォーム・リノベーション」は可能

再建築不可物件とは法律上の案件を満たしていないため、建て替えの許可がおりない物件です。
そのため、大規模なリフォームはできませんが、一定の条件下であれば小規模なリフォームやリノベーションは可能です。

柱や梁を活かした「リフォーム（増改築を伴わない改修）」は自由に行えます。外観や内装を新築同様に蘇らせることができます。

〈小規模なリフォームやリノベーション例〉

• 内装のリフォーム（キッチン・浴室・壁紙など）
• 外壁の塗装
• 設備を新しくする

足利市では「庭付きの一戸建て賃貸」の需要が高いため、十分収益化できる見込みがあります。

2．「結果」

弊社の説明を聞き、「小規模なリフォームやリノベーションが可能」であることを知ったT様は「売れない負債」だと思い込んでいた実家が「価値ある資産」に変わることを確信できました。

T様は弊社のサポートのもと、最小限のコストで効果的なリフォームを実施。
募集開始後すぐに、広めの住まいを求めていた子育て世帯の入居が決まりました。

「再建築不可だから価値がないと諦めていましたが、家を壊さずに活用することで、毎月安定した家賃収入が得られるようになりました。地元の市場に詳しい両毛資産総研さんに相談して、本当に救われました」と、T様は満足そうに語ってくださいました。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市にお住まいの60代、S様です。
ご両親が亡くなられ、足利市内の実家を相続されました。

しかし、その実家は接道義務を果たしていない「再建築不可物件」であり、建物も築53年と老朽化が激しく、あちこちに傷みが見られる状態でした。

S様は「リフォームして貸し出すには修繕費が高すぎるし、かといって壊して新居を建てることもできない。どう扱えばいいのか分からず、ただ固定資産税を払い続けるしかないのか」と頭を悩ませていました。

近隣からも「建物が崩れてこないか心配」という声が上がり始め、早期の解決を求めて専門家へ相談することにしました。

S様は足利市の不動産事情に詳しく、かつ法的な制限がある物件の扱いに長けた会社をインターネットで探し、

• 相続した不動産の個別の状況に合わせた「資産コンサルティング」を強みとしている
• 地元足利市の土地活用実績が豊富である

と感じた両毛資産総研コンサルタントにまずは話を聞いてもらおうと問い合わせすることにしました。

弊社は、無理に建物を残して活用するリスクと、更地にした後の「土地としてのポテンシャル」を多角的に分析し、S様に最適な土地活用法を提案しました。

1.土地として活用する方法

• 隣地所有者への売却

再建築不可物件の場合、単体では価値が低くなりますが、隣の家の人にとっては「喉から手が出るほど欲しい土地」になるケースが多いです。

隣人が買い取ることで、隣人の土地が「接道義務」をクリアし、資産価値が跳ね上がります。
そのため、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

両毛資産総研コンサルタントのような地元の不動産会社を通じて、角が立たないように打診してもらうのがスムーズです。

• 駐車場・資材置き場

建物を解体して更地にすれば、特殊な法的制限（再建築不可など）に関係なく活用できます。

・青空駐車場:

足利市などの地域では車社会のため、近隣に駐車場が少ない場合は安定した収入になります。
舗装せず砂利を敷くだけなら初期費用も抑えられます。

・資材置き場・作業場:

住宅密集地でなければ、近隣の建設業者や自営業の方に「道具や資材を置くスペース」として貸し出す方法です。
特別な設備が不要なため、管理が非常に楽です。

• 定期借地（事業用など）

自分では何もせず、土地だけを一定期間貸し出す方法です。

借主がその上に店舗や事務所などを建てる場合でも、契約期間が終われば更地で返し
てもらえます（事業用定期借地権）。

「看板設置スペース」や「自動販売機設置」など、小規模な活用から始めるのも手です。

• 太陽光発電（小規模・家庭用）

日当たりが良い場所であれば、野立ての太陽光パネルを設置する方法です。

一度設置すれば、メンテナンスの手間が少なく、長期的に安定した収益が見込めます。
近年、買い取り価格の変動があるため、初期投資（パネル代）を何年で回収できるかのシミュレーションが不可欠です。

2.「結果」

S様は「無理に家を残さなくてもいいんだ」とご納得され、将来を見据えた一歩を踏み出すことができました。

S様は建物を解体。更地にした後、同社の仲介によって無事に隣家の方へ土地を売却することができました。

隣家の方からも「土地が広くなって助かった」と感謝され、S様も「負の遺産になる前に、きれいな形で土地の価値を活かすことができて本当に良かった」と満足されています。