【足利市版】知らないと損する「相続不動産の税金対策」で負担を軽減できた事例

1.足利市にお住まいのA様が、
「3,000万円特別控除を活用し、税金負担なく売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市にお住まいの50代A様です。
お母様が亡くなられ、市内の別の場所にあるご実家を相続されました。

A様はすでに持ち家があり、ご実家に住む予定はなく、空き家のまま所有し続けることに不安を感じていました。

特に、ご実家は老朽化が進んでいたため「早めに売却したい」と考え、不動産会社に相談することにしました。

一方で、「売却すると税金（譲渡所得税）がどれくらいかかるのか」「思ったより手元にお金が残らないのではないか」という懸念も相談したいと思いました。

A様は税金（譲渡所得税）の不安が大きかったため、税金面についても一定の知識や提案ができる不動産会社をインターネットで探しました。

そのなかで、

• 売却実績が多く、相続に関する知識が豊富そう
• 必要に応じて税理士と連携して進められる体制が整っていそう

複数の不動産会社を調べた結果、上記が決め手となり、税金対策も含めた提案をしてくれそうな両毛資産総研コンサルタントに相談することを決めました。

A様は「売却時の税金が不安」とのことでしたので、弊社はまず相続不動産の売却時に利用できる制度「3,000万円特別控除」についてご説明いたしました。

1．「3,000万円特別控除」とは

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たすことで、譲渡所得（売却によって得た利益）から最大3,000万円まで控除できる制度（空き家特例）です。

売却益が3,000万円以内であれば、原則として税金（譲渡所得税）がかからない可能性があります。
主な適用条件は以下の通りです。

A様のケースは適用条件を満たしていたため、「3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。

また、適用にあたっては「解体して更地にする」「耐震基準を満たす」などの条件もあるため、売却方法についても併せてご説明いたしました。

2.「結果」

弊社の説明を受けたあと、A様は弊社に査定を依頼されました。
A様のご実家は駅から近く、生活利便性が高いため、A様の予想以上の査定額になりました。

その結果、A様は「3,000万円特別控除」を活用することで、売却による税金負担を大きく軽減することができました。

想定していたよりも多くの金額を手元に残すことができ、「税金のことが不安でなかなか動けなかったが、早めに相談してよかった」と大変安心されていました。

現在は無事に売却も完了し、空き家の管理負担からも解放されています。

お客様は埼玉県にお住まいの60代T様です。
お父様がお亡くなりになり、足利市にあるご実家を相続されました。

ご実家は長年空き家となっており、建物の老朽化も進んでいました。
T様は「このまま所有していても管理が大変になる」と感じ、売却を検討されるようになりました。

しかし、建物の傷みが目立っていたことから「この状態で売れるのか」「解体して更地にした方が良いのではないか」と悩み、不動産会社に相談することにしました。

T様は、相続した実家を解体するか判断できなかったため、売却方法について具体的な提案が受けられる不動産会社を中心に探されました。

そのなかで、

• 県外に住んでいるため、現地確認や売却手続きを任せられる
• 解体や税金の相談にも対応できる

といった点を重視し、足利市周辺の不動産事情に詳しい両毛資産総研コンサルタントへ相談することにしました。

T様のご実家は築50年以上が経過しており、建物の老朽化も進んでいました。
当初T様は「解体して更地にした方が売れやすいのではないか」と考えていらっしゃいました。

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、固定資産税が高くなる可能性があります。
そこで弊社は、「古家付き土地」として売却する方法をご提案いたしました。

1. 「古家付き土地」として売却するメリット

「古家付き土地」として売却すると以下３つのメリットがあります。

【メリット1】解体費用をかけずに売却できる

建物を解体して更地にする場合、建物の大きさや構造にもよりますが、200万円〜300万円程度の解体費用がかかることもあります。

「古家付き土地」として売却する場合は、売主が解体費用を負担する必要がないため、初期費用を抑えて売却を進めることができます。

【メリット２】買主が用途に応じて判断できる

「古家付き土地」として売却する場合、買主は

• 建物をリフォームして利用する
• 解体して新築住宅を建てる

など、自分の希望に合わせて活用方法を選ぶことができます。
物件の条件によっては、購入を検討する人の幅が広がる可能性があります。

【メリット3】固定資産税の負担を抑えられる可能性がある

建物を解体して更地にすると、「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税が高くなる可能性があります。

「住宅用地の特例」とは、住宅が建っている土地の固定資産税を大きく軽減する制度です。

〈住宅用地の特例〉

土地が200㎡以下の部分について、固定資産税の計算のもとになる評価額が1/6に軽減されます。

2．「結果」

T様は、解体費用や税金のことも含めて検討した結果、「古家付き土地」として売却する方法を選ばれました。

弊社で売却活動を行ったところ、土地として活用を検討していた買主が見つかり、無事に売却することができました。

「解体するかどうかで迷っていましたが、状況に合った方法を提案してもらえたので安心して売却を進めることができました」とT様は安心されたご様子でした。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は宇都宮市にお住まいの50代のS様です。
お母様がお亡くなりになり、足利市にあるご実家を相続されました。

S様は宇都宮市にマンションを購入されたため、ご実家に住む予定はなく、売却する方向で考えていました。

しかし、相続の際に相続税が発生していたため、「相続税を支払ったうえに、売却するとさらに税金がかかるのではないか」という点を心配されていました。

S様は、税金の負担をできるだけ抑えながら売却できる方法がないか、不動産会社に相談することにしました。

S様は相続税が発生していたため、税金に関する知識がある不動産会社に相談したいと考えていました。

そのなかで、

• 会計事務所と連携し、税金面のサポートをしている
• 不動産と相続のことならワンストップで解決できそう

といった点を重視し、不動産売却と税金相談の両方に対応している両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

S様は、相続時に相続税を支払っているため、売却時の税金負担を軽減できる可能性がありました。

そこで弊社は、「取得費加算の特例」についてご説明いたしました。

1.「取得費加算の特例」とは

取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却する際、支払った相続税の一部を取得費（経費）として加算できる制度です。

不動産を売却した際の税金（譲渡所得税）は、以下のように計算されます。

取得費に支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する部分一部を加算することができるため、譲渡所得を減らすことができ、結果として税金を抑えることが可能になります。

ただし、この特例を利用するためには、

• 相続税が発生していること
• 相続開始から3年10か月以内に売却すること

といった条件を満たす必要があります。

2.「結果」

条件を満たしていたため、S様は「取得費加算の特例」を活用できる可能性がありました。

その後、S様は税理士とも相談しながら弊社にて売却活動を行い、無事に買主様が見つかりました。

売却の際には「取得費加算の特例」を活用することで、譲渡所得を抑えることができ、売却時の税金負担を軽減することができました。

S様は「相続税を払ったうえにさらに税金がかかるのではと不安だったが、制度を知ることで安心して売却できた」と大変喜んでおられました。