【足利市版】認知症の親が持つ不動産の悩みを解決した事例

1.足利市にお住まいのN様が、
「認知症の父親が所有する実家を、成年後見制度を活用して売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市内にお住まいの50代、N様です。
お父様が3年前から認知症を患い、現在は介護施設に入居されています。
お母様はすでに他界されており、ご実家は空き家です。

施設費用は月額20万円ほどかかっており預金が減ってきているため、「実家を売却して施設費用に充てるしかない」とお考えですが、ご実家の名義はお父様のまま。
「父名義の家を子が勝手に売れるのか」と悩み、不動産会社に相談することにしました。

N様は足利市内の不動産会社をネットで検索し、いくつかの会社を比較した中で、

• 相談実績が年間150件もあるので、自分と似たケースでも対応してもらえそう
• 様々な業種と連携しているので助けてもらえそう

といった点が自身の問題解決につながると思い、両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

認知症などで判断能力が不十分な方の不動産を売却するには、「成年後見制度」の活用が必要です。
弊社はN様に「成年後見制度を活用した不動産売却の流れ」をご説明しました。

1.成年後見制度とは

成年後見制度とは家庭裁判所が「成年後見人」を選任し、後見人が本人に代わって財産管理や契約手続きを行う制度です。
認知症により判断能力が不十分な方の不動産は、子であっても勝手に売却できません。
成年後見制度を活用することで、適法に売却を進められる場合があります。

2.成年後見制度を活用した売却の流れ

成年後見制度を使って不動産を売却する流れは、以下の通りです。

【成年後見制度を活用した売却の流れ】

3.「結果」

弊社は提携の司法書士をN様にご紹介。
司法書士が申立てから居住用不動産処分許可の申立てまでをサポートし、成年後見人として選任されました。
弊社は後見人となった司法書士と媒介契約を結び売却活動を担当。約3ヶ月で買主が決まり、処分許可も下りて無事売却完了しました。
N様から「専門家を紹介してもらえたので、手続き全体を任せられて本当に助かりました」とのお言葉をいただきました。

お客様は足利市内にお住まいの50代、長男のK様です。
認知症を患っていたお父様が亡くなり、足利市朝倉町のご実家の相続が発生しました。

K様と妹様でご実家を相続して売却益を分割しようと考えておりましたが、遺品整理の際、「実家はK様の妹様にすべて相続させる」と書かれた自筆の遺言書が見つかりました。
日付はお父様が認知症の診断を受けてから2年後のもので、K様「この遺言書は本当に有効なのか」と納得できません。
そこで、ご実家の評価額を把握でき、相続に関する問題も相談できる不動産会社へ相談することにしました。

K様は足利市内の不動産会社を複数比較した中でホームページに

• 「専門家に相談でトラブル回避」と記載してあった
• 「不動産コンサルティングマスター」の有資格者に相談できるとあり、安心感があった

といった点が決め手となり、両毛資産総研コンサルタントに相談することを決めました。

遺言書はあるだけで自動的に法的効力を持つものではなく、無効になるケースもあります。

弊社はK様に「遺言書が無効になる主なケース」をご説明しました。

1.遺言書が無効になる主なケース

遺言書は、以下のような場合に無効と判断される可能性があります。

【遺言書が無効になる主なケース】

K様のケースではお父様が認知症と診断された後に作成された遺言書だったため、「遺言能力」が争点になる可能性がありました。
ただし、実際に無効となるかどうかは、医療記録や作成当時の状況などを踏まえて総合的に判断されるため、慎重な対応が必要になります。

2．「結果」

K様のご希望により、弊社では兄妹お二人にお集まりいただき、遺言書に関する法的な考え方や、今後取り得る選択肢について丁寧にご説明する場を設けました。
その結果、兄妹お二人は、遺言書の有効性を法的に争うのではなく、話し合いによる解決を選ばれました。

その後、お二人で遺産分割協議を行い、「実家を売却し、その売却代金を兄妹で等分する」という方針で合意。弊社では、合意内容に沿ってご実家の売却をサポートしました。
K様からは、「遺言書が見つかってから兄妹の関係が少し気まずくなっていましたが、選択肢を整理して説明してもらえたことで、冷静に話し合うことができました」とのお言葉をいただきました。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は、足利市内にお住まいの50代のS様です。
S様のお父様は80代で、半年前に軽度の認知症と診断されました。
日常会話や簡単な判断はできるものの、複雑な書類の確認や手続きは少しずつ難しくなってきている状況です。
お母様はすでに他界されており、お父様は現在、ご実家で一人暮らしをされています。

S様は「いずれ施設費用のために実家を売却する必要が出てくるかもしれない。しかし、認知症が進むと父名義の不動産は売れなくなると聞いた。父がまだ判断できるうちに、何か備えられないだろうか」と不安を感じていました。

そこでS様は、将来的な実家の売却に備えて不動産会社へ相談することにしました。

S様は足利市内の不動産会社をネットで検索し、実際に問い合わせを行ったところ

• 生前対策の相談実績があった
• 受け答えが丁寧で親身になって話を聞いてくれた

点が安心感につながり、両毛資産総研コンサルタントに相談することを決めました。

認知症が進行し、本人の判断能力が低下してしまうと、不動産の売買契約を結ぶことが難しくなる場合があります。
そのため、将来施設費用などのために実家を売却したくても、すぐに売却できないケースも少なくありません。

上記のようなリスクに備える方法の一つとして、「家族信託」という制度があります。
弊社ではS様に、家族信託の仕組みと活用するメリットについてご説明しました。

1.家族信託とは

家族信託とは信頼できる家族に財産の管理・運用・処分を任せる契約です。
本人（委託者）が意思能力のあるうちに契約を結び、子など（受託者）に財産の管理権限を託します。
将来本人の判断能力が低下しても、受託者の判断で財産を管理・処分できる仕組みです。

なお、家族信託は契約のため、締結時に委託者に意思能力があることが必要です。
軽度認知症でも意思能力が認められるケースは多いですが、医師の診断書の取得と公証役場での公証人による意思確認が推奨されます。

2.家族信託を活用するメリット

家族信託を活用することは、以下のメリットにつながります。

【家族信託を活用するメリット】

3.「結果」

S様は家族信託を検討したいと決断。弊社から提携の司法書士をご紹介し、お父様も交えた面談で内容を丁寧にご説明しました。
面談ではお父様が契約内容を理解されていることを確認し、司法書士の判断のもと医師の診断書を取得。公正証書による信託契約書を作成しました。

信託契約では「お父様を委託者兼受益者」、「S様を受託者」として設定。実家を信託財産とし、信託登記も完了しました。
お父様が施設入居の際にS様の判断で売却できる仕組みが整い、売却代金はお父様の生活費・施設費用に充てる旨も契約に明記しています。
現在お父様は実家で生活を続けており、家族信託は将来に備えた形で契約済みです。売却のタイミングで弊社が引き続きサポートする予定です。