【足利市版】住宅ローンが残ったままの実家を売却できた事例

1. 足利市にお住まいのN様の、
「実家のペアローンが一部残ったままだったが、無事に売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市にお住まいの50代のN様です。
お父様が亡くなり、足利市緑町のご実家を相続されました。

ご実家は、ご両親が「ペアローン」（夫婦それぞれが債務者となる住宅ローン）を組んで建てた家で、土地建物はお父様とお母様の共有名義になっていました。
そのため、お父様の持分をN様が相続され、相続後は、N様とお母様の共有名義となりました。

お父様が亡くなった際、お父様の借入分については団体信用生命保険が適用され完済されましたが、ご健在のお母様の借入分はそのまま残っていることが分かりました。

お母様は高齢で、これから一人でローンを返済し続けるのは難しいと感じており、またお父様が亡くなってから体調を崩されたので、今後はN様と一緒に住む予定です。

そこでN様はお母様とも相談のうえ、「実家を売却して整理したいが、ローンが残ったままでも売れるのか」と不動産会社に相談することにしました。

N様は足利市内の不動産会社をインターネットで比較し、その中で、

• 不動産コンサルティングの専門資格「公認 不動産コンサルティングマスター」を持つ代表が、自ら相談に対応してくれること
• 司法書士や税理士などの専門家とも連携しており、抵当権の抹消登記などの手続きもまとめて進められること

上記2点が決め手となり、両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

N様のご相談は「ペアローンの一部が完済されずローンが残っている実家を、売却で整理できるか」というものでした。

結論からお伝えすると、売却価格が残っている借入分を上回れば、通常のローンと同じように売却代金で一括返済し、抵当権を抹消したうえで引き渡すことができます。

弊社はN様に、ペアローンの仕組みと、売却による整理の流れをご説明しました。

1.ペアローンの仕組みと売却による整理の流れ

ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別の債務者としてローンを組み、それぞれの持分に抵当権が設定される住宅ローンの組み方です。

団体信用生命保険は契約者ごとに加入するため、一方が亡くなった場合に保険金でローンの残高がゼロになるのは契約した方の借入分のみで、契約していない方の借入分は残ったままになります。

残った借入分がある場合、売却による整理は次のような流れで進みます。

2.「結果」

弊社でN様のご実家を査定したところ、査定額はお母様に残る借入分を十分上回ることが分かったので、売却活動を開始。売り出しから約4ヶ月で成約となりました。

その後、金融機関と調整のうえ、売却代金の決済にあわせて残債を一括返済し、抵当権を抹消する手続きを、提携する司法書士に依頼し、無事に引渡しが完了。

N様は「ローンの一部が残っていましたが、仕組みを説明してもらえたことで落ち着いて対応できました。母のローンの負担もなくなり安心しています」と話してくださいました。

お客様は足利市にお住まいの40代のE様です。
お母様が亡くなり、足利市南大町のご実家を相続されました。

お母様は一人暮らしになった際にご実家を建て替えており、建て替えた時に組んだ住宅ローンを35年で組んでいたため、亡くなった時点でまだ多く残っていました。
借入時の年齢の関係で団体信用生命保険に加入できていなかったため、お母様が亡くなってもローンは消えず、そのままE様が相続することになりました。

金融機関から届いた残高証明書を見る限り、残債はかなりの金額にのぼっており、「これで実家を売って、ちゃんと完済できるのだろうか」とE様は不安になりました。

「売っても完済できないのでは」「相続放棄しかないのか」と自分では判断がつかず、まずはご実家がいくらで売れそうかを相談できる不動産会社を探すことにしました。

E様は、「実家を相続した際に相談した」という知人から両毛資産総研コンサルタントの話を聞き、紹介してもらう形で連絡してみることにしました。実際に話を聞いてみると、

• ローンの残った担保物件に詳しく、扱った件数も豊富なこと
• 地域密着で足利市・佐野市の相場に詳しく、適正な価格で査定してくれること

を説明してくれて、安心して任せられると感じた両毛資産総研コンサルタントに相談することを決めました。

E様のご相談は「実家のローンの残債が大きく、売って完済できるか分からない」というものでした。

結論からお伝えすると、売却価格がローンの残高を下回る「オーバーローン」の場合でも、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て「任意売却」という方法で売却を進めることができます。

弊社はE様にオーバーローンのご実家を整理する主な方法をご説明しました。

1.オーバーローンの実家を整理する主な方法

オーバーローンの実家であっても、主に次の方法で整理することができます。

＜オーバーローンの実家を整理する主な方法＞

2.「結果」

弊社でE様のご実家を査定したところ、査定額はローンの残高を下回る「オーバーローン」でした。

ただし、査定によって「いくらで売れそうか」がはっきりしたことで、売却代金を返済に充てた後に残る債務の見込み額も具体的に見えてきました。

E様が「相続放棄しかない」と考えていたのは、残債の全額をご自身で背負うことになると思われていたためです。
しかし実際には、売却代金で残高の大部分を返済できるため、最後に残るのは当初イメージされていた金額よりもかなり小さくなる見込みでした。

弊社がその金額と、月々どのくらいの返済で整理できそうかの目安をお伝えしたところ、E様は「この範囲であれば返していける」とご判断されました。

その後、弊社が金融機関と協議し、売却代金を返済に充てたうえで残った債務は分割で返済していく、という条件で任意売却を行うことに合意していただきました。

売却活動開始から約5ヶ月で成約となり、残った債務については金融機関と相談のうえ、無理のない範囲での分割返済で整理することができました。

E様は「相続放棄しかないと思っていましたが、任意売却という方法を教えてもらい、金融機関とのやり取りも間に入って進めてもらえたので、無事に実家を手放すことができました」と安堵されたご様子でした。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市にお住まいの50代のF様です。
お父様が亡くなり（お母様はすでに他界）、足利市大前町のご実家を、F様と妹様のお二人で相続することになりました。

お二人ともすでにご自身の家を持っており、ご実家に住む予定はないため、いずれは売却して整理したいと考えていました。

ただお父様は持病を持っていたので、住宅ローンを契約する際、団体信用生命保険に加入できず、ご実家にはまだ住宅ローンの残債があります。
「返済義務は自分たち二人にどう分かれるのか」「どちらか一方が単独で背負うことになるのか」がはっきりしないまま、売却の話を進めてよいのか迷っていました。

話し合おうにも、それぞれが思う「公平な分け方」が食い違い、なかなか話が前に進みません。
このままでは売却の話も進められないと考え、F様は不動産会社に相談してみることにしました。

F様はご実家の売却について相談できる不動産会社を探し、足利市内の数社に電話で問い合わせて対応を比較することにしました。
ローンの残債があることも正直に伝えたところ、

• 税理士とも連携体制があり、返済や資金計画の面でも相談しやすそうだと感じた
• 全国宅地建物取引業協会連合会の会員だったので、安心して任せられそうだと感じた

上記2点が決め手となり、両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

F様のご相談は「実家のローンの返済義務を、相続人二人でどう分担すればよいか」というものでした。

結論からお伝えすると、住宅ローンなどの金銭債務は、相続の開始と同時に法定相続分に応じて分割され、各相続人がそれぞれの割合で返済義務を負うのが原則です。

F様のように、ご実家を売却する場合は個々に返済を続ける必要はなく、売却代金でまとめて完済してしまう方法が現実的です。

弊社はご実家のローンのような金銭債務が相続でどう扱われるのか、その考え方をご説明しました。

1.金銭債務の相続と、実家の売却による整理の考え方

ローンのような金銭債務を相続した場合、次のように整理して考えることができます。

2.「結果」

弊社はF様と妹様の間に入り、住宅ローンの返済義務は話し合いで自由に決めるものではなく、法定相続分どおり2分の1ずつに分かれることをご説明しました。

そのうえで、個々に返済を続けるのではなく、売却代金でまとめてローンを完済する方針をご提案しました。

お二人の合意が得られたため、弊社は売却活動を開始。その後、約6ヶ月で成約となりました。
ローン完済後の残額は、法定相続分どおり2分の1ずつお二人で分配。

F様は「どちらが多く負担すべきか揉めたが、法律上の考え方を教えてもらったことで、冷静に話し合えました」とおっしゃっていました。