【足利市版】相続不動産の境界・土地面積の悩みを不動産会社に相談して解決した事例

1. 東京都にお住まいのM様が、
「境界標が見つからない相続した足利市の実家を、境界を明確にして売却できた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都練馬区にお住まいの50代、M様です。
足利市助戸で一人暮らしをしていたお父様が亡くなり、ご実家を相続されました。

M様は東京都にご自宅があり、足利市へ戻って暮らす予定がないため、ご実家を売却することにしました。

ところが、売却に向けて土地を確認したところ、隣地との境界を示す境界標が一部見当たりませんでした。

お父様から土地の境界について詳しく聞いたこともなく、隣地との間にある古いフェンスが境界なのか、それとも別の場所に境界があるのかも分かりません。

「境界がはっきりしない状態でも売却できるのか」と不安になったM様は、不動産会社へ相談することにしました。

M様は、インターネットで「足利市　不動産　相続」で検索し、上位に掲載されていた不動産会社をいくつか比較しました。そのなかで、

• 遠方からでもやり取りができ、足利へ何度も足を運ばずに進められそうだった
• 土地家屋調査士と連携しており、測量が必要になった場合も相談しながら進められそうだった

上記2点が決め手となり、両毛資産総研コンサルタントに相談することにしました。

M様のお悩みは、「境界標が見つからず、隣地との境界が一部分からない実家でも売却できるのか知りたい」ということでした。
境界が分からない実家でも、売却すること自体は可能です。
ただし、境界が曖昧なまま売却すると、購入後に土地の範囲をめぐって買主や隣地所有者とのトラブルにつながる可能性があります。

そこで弊社はM様に、土地家屋調査士へ依頼して「確定測量」を行い、土地の境界を明確にしてから売却することをご提案しました。

1.「確定測量」で土地の境界を明確にする

確定測量とは、土地家屋調査士が土地を測量し、隣地の所有者や、道路・水路などの管理者に立ち会ってもらって境界を確認したうえで、土地の境界を明確にするものです。

＜「確定測量」で土地の境界を明確にする主な流れ＞

2.「結果」

M様は、「売却するならトラブルにならないように境界をはっきりさせておきたい」と考え、確定測量を行ってから売却することにしました。

弊社が提携している土地家屋調査士が、法務局の資料を確認したうえで土地を測量し、隣地所有者や道路の管理者にも境界を確認してもらい、境界標が失われていた部分についても境界の位置を確認でき、新たに境界標を設置したうえで、隣地所有者と境界確認書を取り交わしました。

なお、実測した面積は登記簿の172.35㎡とほぼ一致していたため、登記簿の面積を修正する手続きは不要でした。

そして、売り出しから約6か月後、660万円で成約。
M様は「境界が分からない状態でも売却できるのか不安でしたが、きちんと確認してから売り出すことができて安心しました」とほっとされたご様子でした。

お客様は足利市にお住まいの60代、Y様です。
お母様が亡くなり、足利市朝倉町のご実家を相続されました。

Y様は市内の別の場所にご自宅があり、ご実家に住む予定もなかったため、売却することにしました。

ところが、売却に向けて土地を確認したところ、隣地との間にあるブロック塀の一部が、ご実家の土地側へ入り込んでいる可能性があることが分かりました。

この塀は、隣地所有者が設置したものと聞いていましたが、何十年も前からあるもので、設置された当時にお母様との間でどのような話がされていたのかも分かりません。

昔から付き合いのある隣人に、いきなり塀の撤去を求めることにも抵抗がありました。
そこでY様は、「隣地のブロック塀が越境していても売却できるのか」を不動産会社へ相談することにしました。

Y様は、直接話を聞いてから依頼する会社を決めたいと考え、足利市内の不動産会社を何社か訪ねました。そのなかで、

• 「隣人との関係を悪くしたくない」という意向を聞いたうえで、塀をすぐに撤去する以外の方法も考えられると説明してもらえた
• 相続した不動産の解決実績が多く、知識が豊富だった

上記2点が決め手となり、安心して任せられると感じた両毛資産総研コンサルタントに相談することを決めました。

Y様のお悩みは、「隣地のブロック塀が相続した土地へ越境している可能性があるが、この状態でも売却できるのか知りたい」というものでした。

越境をそのままにして売却すると、以下のようなデメリットがあるため、弊社はY様にご説明しました。

1.越境をそのままにして売却するデメリット

＜越境をそのままにして売却するデメリット＞

2.「結果」

弊社はY様に、まず土地家屋調査士へ依頼して境界とブロック塀の位置を確認し、そのうえで越境部分の扱いを隣地所有者と話し合い、書面に残してから売却する方法をご提案しました。

Y様は、「あとでトラブルにならない形にしたうえで売却したい」と、書面で取り決めることを選ばれました。

その後、弊社が提携している土地家屋調査士が、隣地所有者にも立ち会ってもらったうえで境界を確認し、ブロック塀がどの位置にどれくらい入り込んでいるのかを測量しました。
その結果をもとにY様と隣地所有者が話し合い、「越境に関する覚書」として書面に残しました。

「越境に関する覚書」には、現在のブロック塀はそのまま使用すること、将来、隣地所有者がブロック塀を撤去・建て替える際には越境を解消すること、土地を第三者へ譲渡した場合も取り決めを引き継ぐこと、などが取り決められています。

ブロック塀の越境と取り決めの内容を提示したうえで売り出したところ、現状のままでも買いたいという買主が見つかり、売り出しから約5か月後に890万円で成約。
覚書の内容についても買主へ説明し、取り決めを引き継いだうえで引き渡しました。

Y様は「隣人との関係を悪くせずに売却できて安心しました」と喜んでおられました。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は足利市にお住まいの60代、R様です。
お父様が亡くなり、足利市五十部町にある土地を相続されました。

この土地は以前から更地の状態で、お父様が所有していたものです。
R様自身は土地を利用する予定がなかったため、売却することにしました。

売却の準備をしていたところ、お父様が保管していた現況測量図に記載された面積と、現在の登記簿に記載されている面積が一致していないことに気付きました。

実際の面積がどれくらいなのか、R様自身では判断できません。
そこで、「登記簿と実際の土地面積が違っていても売却できるのか」、不動産会社へ相談することにしました。

R様は、足利市内の不動産会社へ何社か電話で問い合わせました。そのなかで、

• 登記簿と実際の面積が違っていても売却する方法があることを分かりやすく説明してもらえた
• 測量から登記まで提携する土地家屋調査士に依頼できるため、手続きを任せられそうだった

上記2点が決め手となり、両毛資産総研コンサルタントへ相談することにしました。

R様のお悩みは、「登記簿に記載された面積と実際の土地面積が違っていても売却できるのかを知りたい」ということでした。

登記簿に記載された面積と実際の土地面積が違っていても売却は可能です。
弊社はR様に、土地面積に違いがある場合の主な売却方法をご説明しました。

1.登記簿と実際の面積が違う土地の主な売却方法

土地面積に違いがある場合、主に以下の売却方法があります。

R様の土地の場合、登記簿の面積204.12㎡で計算すると売却額は約604万円、測量した実際の面積212.87㎡で計算すると売却額は約630万円です。公簿売買を選ぶと、8.75㎡の差にあたるおよそ26万円を受け取れないことになります。

2.「結果」

弊社の説明を受けたR様は、「買主に正確な面積を引き継ぎたい」と地積更正登記をしてから売却する方法を選ばれ、登記簿の面積を212.87㎡に修正する手続きを行いました。

手続き後に売却活動を開始し、売り出しから約6か月後に買主が見つかり、630万円で成約。

R様は「実際の面積を登記簿に反映してから買主に引き継げたうえに、損せずに売却できて良かったです」と笑顔で話されていました。